Ferienimmobilie in Österreich kaufen: Nutzung und Kosten

• Eigentum zu erwerben, das Objekt als Freizeitwohnsitz zu nutzen und es touristisch zu vermieten sind drei unterschiedliche Fragen.
• Widmung, Grundverkehr und Freizeitwohnsitzregeln hängen von Bundesland, Gemeinde, Grundstück und Wohnung ab.
• Lassen Sie die zulässige Nutzung des konkreten Objekts und nötige Bewilligungen vor einer verbindlichen Zahlung schriftlich klären.
• Beim gewöhnlichen entgeltlichen Kauf betragen Grunderwerbsteuer grundsätzlich 3,5 Prozent und die Eintragungsgebühr für Eigentum grundsätzlich 1,1 Prozent; weitere Kosten kommen hinzu.
• Auch Grundsteuer und – je nach örtlicher Regelung – eine Freizeitwohnsitz- oder Zweitwohnsitzabgabe können laufend anfallen.

Eine Immobilie kann für ein bestimmtes Reiseziel attraktiv sein und dennoch nicht zu Ihrer geplanten Nutzung passen. Erwerbsbewilligung, Raumordnung, Baurecht, Wohnungseigentum und Abgaben betreffen verschiedene Aspekte. Lassen Sie die Unterlagen für das Grundstück, das Gebäude und – bei einer Wohnung – die Eigentümergemeinschaft zusammen prüfen.

Fragen Sie die Gemeinde nach der aktuellen Flächenwidmung und den geltenden Vorgaben für das konkrete Grundstück. Lassen Sie außerdem prüfen, ob das Gebäude baurechtlich bewilligt wurde und ob eine bestehende Freizeitwohnsitzbewilligung oder sonstige Ausnahme tatsächlich dieses Objekt und die beabsichtigte Nutzung erfasst. Planen Sie keine spätere Umwidmung ein, solange die zuständige Stelle deren Möglichkeit nicht für den Einzelfall bestätigt hat.

Ein konkretes Beispiel für Landesrecht liefert Tirol: § 13 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 beschreibt einen Freizeitwohnsitz als eine Wohnung oder ein Gebäude, das nur zeitweise zu Erholungszwecken – etwa in Ferien oder am Wochenende – verwendet wird und nicht dem ganzjährigen Wohnbedürfnis mit Lebensmittelpunkt dient. Die Vorschrift lässt die Verwendung nicht einfach aus dem Eigentum folgen; maßgeblich sind rechtmäßiger Bestand und eng umschriebene gesetzliche Bewilligungsfälle. Das ist eine Tiroler Regelung, keine österreichweite Einheitsregel. Lassen Sie für ein Objekt in einem anderen Bundesland dessen Landesrecht und die örtliche Widmung gesondert prüfen.

Davon zu trennen ist der Grundverkehr: Je nach Bundesland, Grundstücksart und Käuferkonstellation kann eine behördliche Genehmigung erforderlich sein. EU- und EWR-Staatsangehörige sind grundsätzlich von einer Genehmigung allein wegen der Staatsangehörigkeit ausgenommen; damit entfallen aber nicht automatisch andere Genehmigungen oder Nutzungsbeschränkungen. Bei land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken und bei Käuferinnen oder Käufern aus Drittstaaten sollte die zuständige Landesstelle die konkrete Erwerbssituation vor Vertragsabschluss beurteilen.

Auch touristische Kurzzeitvermietung ist nicht gleichbedeutend mit privater Feriennutzung. Bei einer Eigentumswohnung können Wohnungseigentumsvertrag, vereinbarte Widmung und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft entscheidend sein. Nach § 16 Wohnungseigentumsgesetz benötigen Änderungen einschließlich einer Widmungsänderung die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, wenn schutzwürdige Interessen beeinträchtigt werden können; unter gesetzlichen Voraussetzungen kann ein Gericht eine fehlende Zustimmung ersetzen. Zusätzlich sind Raumordnung, Bau- und gegebenenfalls Gewerberecht zu klären. Rechnen Sie deshalb keine Mieteinnahmen ein, bevor die tatsächliche Nutzung geprüft ist.

Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchsauszug an. Er gibt Auskunft über eingetragene Eigentümer, Hypotheken, Pfandrechte, Vorkaufsrechte sowie Weg- und Leitungsrechte. Prüfen Sie, ob Belastungen im Zuge des Kaufs gelöscht oder übernommen werden und ob Zufahrt und Anschlüsse gesichert sind. Nicht jede wichtige Vereinbarung steht im Grundbuch: Bei einer Wohnung gehören daher auch Wohnungseigentumsvertrag, relevante Beschlüsse und Informationen zu Rücklagen und geplanten Arbeiten auf die Prüfliste.

Vergleichen Sie die Verkaufsunterlagen mit Baubewilligungen, Plänen und tatsächlichem Zustand. Achten Sie auf Feuchtigkeit, Dach, Heizung, Fenster, Erschließung und den Zustand gemeinschaftlicher Anlagen. Fragen Sie nach Sanierungen und absehbaren Kosten. Bei einem Haus oder Grundstück sind Grundstücksgrenzen, Dienstbarkeiten und die Erreichbarkeit zu unterschiedlichen Jahreszeiten wichtig. Lassen Sie wesentliche technische oder rechtliche Unsicherheiten unabhängig beurteilen.

Die Unterschrift allein macht Sie noch nicht zur eingetragenen Eigentümerin oder zum eingetragenen Eigentümer: Der Eigentumserwerb erfolgt grundsätzlich durch Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch. Für den Antrag müssen formgerechte Urkunden vorliegen; je nach Fall sind auch Steuerbestätigungen und behördliche Genehmigungen erforderlich. Eine Rechtsanwältin, ein Rechtsanwalt, eine Notarin oder ein Notar kann Vertrag, Treuhandabwicklung und Eintragung vorbereiten.

Lesen Sie den Vertragsentwurf vor der Unterzeichnung und gleichen Sie ihn mit allen Zusagen ab. Klären Sie Fälligkeit und Treuhandbedingungen, den Umgang mit bestehenden Pfandrechten, Übergabetermin, Inventar und die Kostenverteilung. Lassen Sie sich erläutern, welche Voraussetzungen vor einer Auszahlung erfüllt sein müssen. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Aussagen zur Freizeitwohnsitznutzung oder Vermietbarkeit, wenn sie in den maßgeblichen Bescheiden und Unterlagen nicht nachvollziehbar sind.

Stand der amtlichen Kosteninformation: 15. Oktober 2026. Beim gewöhnlichen entgeltlichen Kauf beträgt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich 3,5 Prozent des Kaufpreises; für die Eintragung des Eigentumsrechts fallen grundsätzlich 1,1 Prozent an. Bei einer Finanzierung mit Hypothek kostet die Eintragung des Pfandrechts grundsätzlich 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts, zusätzlich nennt die amtliche Kosteninformation eine Eingabengebühr von 85 Euro. Bemessungsgrundlagen oder Abgaben können bei bestimmten Erwerbsarten abweichen; lassen Sie die konkrete Berechnung bestätigen.

Weitere Kosten entstehen für Vertragserrichtung und Verbücherung: Die amtliche Orientierung nennt dafür ungefähr 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises, wobei auch ein Pauschalhonorar vereinbart werden kann. Wird ein Makler beauftragt, hängt die gesetzliche Höchstprovision vom Kaufpreis ab und ist verhandelbar. Bei einem Kaufpreis ab 48.448,52 Euro beträgt die maximale Provision für jede Seite grundsätzlich 3 Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer; prüfen Sie den konkreten Maklervertrag und ob weitere Auslagen anfallen. Diese Beträge sind Kostenpositionen, keine pauschale Gesamtkostenquote.

Für die jährliche Grundsteuer ermittelt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag aus dem Einheitswert; die Gemeinde setzt darauf ihren Hebesatz von höchstens 500 Prozent an. Die Grundsteuer ergibt sich aus Messbetrag mal Hebesatz. Hinzu kommen je nach Objekt Betriebskosten, Rücklagen, Energie, Versicherung und Instandhaltung. Im Tiroler Beispiel ist die Freizeitwohnsitzabgabe eine eigene Gemeindeabgabe: Ihre jährliche Höhe richtet sich nach Nutzfläche und Gemeindeverordnung. § 4 des Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetzes nennt weiterhin Mindestbeträge und die ursprünglichen Höchstbeträge; die Höchstbeträge wurden jedoch durch Landesverordnung Nr. 85/2025 angehoben, wirksam seit 1. Jänner 2026. Damit liegt der gesetzliche Rahmen für mehr als 60 bis 90 Quadratmeter bei mindestens 340 und höchstens 893 Euro pro Jahr. Genau 60 Quadratmeter fallen noch in die Stufe von mehr als 30 bis 60 Quadratmetern: mindestens 230 und höchstens 617 Euro. Die Gemeinde setzt den konkreten Jahresbetrag durch Verordnung innerhalb des geltenden Rahmens fest. Diese Tiroler Beträge gelten nicht für andere Bundesländer. Erfragen Sie die tatsächlich geltende Abgabe bei der Gemeinde des Kaufobjekts.

Vergleichen Sie Regionen danach, wie Sie die Immobilie tatsächlich nutzen wollen. Im Weinviertel nördlich von Wien prägen Weingärten und sanfte Hügel die Landschaft; das passt zu Aufenthalten mit Wein- und Kulturlandschaft als Schwerpunkt. Das Weinviertel ist damit eine andere Standortidee als das Salzkammergut, dessen Landschaft durch zahlreiche Seen geprägt ist, oder der großräumige alpine Schutzraum des Nationalparks Hohe Tauern. Diese Landschaftsprofile helfen bei der Wahl eines passenden Umfelds, sagen aber nichts über die Widmung oder Nutzungsrechte eines einzelnen Grundstücks aus. Beim konkreten Objekt sind Gemeinde, Flächenwidmung und allfällige Schutzbestimmungen entscheidend.

Fragen Sie bei jedem Standort nach der konkreten Widmung, saisonalen Zufahrt, Versorgung, Entfernung zu Ihrem geplanten Programm und möglichen lokalen Abgaben. Wenn Sie für spätere Ferien zwischen festen Reisedaten und einem flexiblen Aufenthalt abwägen, bietet die Planung eines Österreich-Urlaubs einen hilfreichen Vergleich von Frühbuchung und kurzfristiger Buchung. Besichtigen Sie das Objekt möglichst zu einer Jahreszeit, in der Zufahrt und Umgebung Ihrer späteren Nutzung entsprechen.

Darf ich jede gekaufte Wohnung als Freizeitwohnsitz nutzen?

Nein. Eigentum allein belegt keine Freizeitwohnsitzberechtigung. Entscheidend sind die örtliche Widmung, das Landesrecht und eine gegebenenfalls erforderliche Bewilligung für genau dieses Objekt.

Ist eine Ferienvermietung automatisch erlaubt, wenn ich selbst Urlaub mache?

Nein. Touristisches Vermieten kann anderen raumordnungs-, bau-, wohnungseigentums- oder gewerberechtlichen Regeln unterliegen. Lassen Sie die Vermietung gesondert prüfen und kalkulieren Sie keine Einnahmen ohne geklärte Zulässigkeit.

Mit welchen Kaufnebenkosten muss ich rechnen?

Grundsätzlich mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Eintragungsgebühr für Eigentum. Vertrag, Beglaubigungen, Makler und eine mögliche Pfandrechtseintragung kommen hinzu; die genaue Bemessungsgrundlage hängt vom Einzelfall ab.

Wie wird die jährliche Grundsteuer festgesetzt?

Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuermessbetrag; die Gemeinde wendet ihren Hebesatz von höchstens 500 Prozent an und setzt die Steuer fest. Eine örtliche Freizeitwohnsitzabgabe kann zusätzlich anfallen und ist gesondert zu erfragen.

Wann werde ich Eigentümerin oder Eigentümer?

Grundsätzlich mit der Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch. Vertrag, Zahlung oder Schlüsselübergabe allein ersetzen diese Eintragung nicht.